Рынки и компании
10.10.2007

Нет - кредиту и аренде

Нет - кредиту и аренде

ЛИЗИНГ. Практически любой бизнес по мере развития все больше нуждается в помещениях – офисах, торговых и складских площадях. Однако аренда – самый простой и распространенный вариант – выгодна далеко не всегда. Во-первых, арендные ставки стабильно растут из года в год (хотя в Самаре в последние несколько месяцев, по данным сайта www.loglink.ru, наблюдается стагнация). Во-вторых, всегда есть риск, что арендодатель может отказаться продлевать договор и передаст помещение другой компании, согласившейся на более высокую арендную плату.
Поэтому с развитием бизнеса его собственники начинают искать способы приобрести недвижимость. Однако первый вариант – приобретение за счет собственных средств – не всегда устраивает даже крупные компании, так как подобная сделка требует выведения из оборота крупной суммы средств. Второй вариант – приобретение коммерческой недвижимости за счет банковского кредита – также не всегда привлекателен, особенно для небольших или недавно учрежденных компаний. Банк при проверке потенциального заемщика, как правило, требует показателей работы компании за последние 1,5-2 года, поэтому у компании с меньшим сроком работы, да еще без кредитной истории и ликвидного залога шансов на получение кредита немного. Третьим вариантом является приобретение коммерческой недвижимости посредством финансовой аренды (лизинга).

Бочка меда, ложка дегтя

Лизинг недвижимости предоставляет возможность получить необходимую площадь, не выплачивая всю сумму сразу, а только аванс. Остальные платежи равными долями выплачиваются по графику, указанному в договоре лизинга. После окончания выплат недвижимость переходит в собственность лизингополучателя.
С точки зрения клиента приобретение недвижимости в лизинг имеет ряд плюсов по сравнению с кредитованием. По мнению Елены Кочетовой, руководителя филиала ООО «Лизинговая компания «УРАЛСИБ» в г. Самаре, к плюсам можно отнести «долгосрочное финансирование подобных сделок - на срок до 15 лет, поскольку кредиты, как правило, предоставляют не более чем на 5 лет». Впрочем, во многих лизинговых компаниях, особенно региональных, сроки не слишком отличаются от банковского кредитования (3-5лет).
Дмитрий Семин, заместитель директора ЗАО «Поволжская Лизинговая Компания», помимо сроков, выделяет такие полозжительные стороны, как «доступность покупателю недвижимости, поскольку для кредита требуется предварительный залог, а при лизинге покупаемый объект является в течение всего договора лизинга собственностью лизинговой компании, что и служит своеобразным аналогом залога. Для ведения бизнеса, среднего или малого, организации какого-либо производства, работающей на полной системе учета налогов, лизинг выгоден уменьшением налогооблагаемой базы, так как лизинговые платежи учитываются в составе затрат на балансе лизингополучателя. Также выгоден лизинг тем, что присутствует ускоренная амортизация предмета лизинга».
По мнению Дмитрия Иванова, директора филиала «Самарский» ЛК «АльянсРегионЛизинг», «кроме того, лизинговые платежи не зависят от изменений конъюнктуры рынка недвижимости и не меняются с ростом рыночной цены объекта. Договор лизинга недвижимости – это приобретение в рассрочку актива, рыночная цена которого растет со временем, по цене, которая существует сегодня. На длинных договорах нагрузка по уплате лизинговых платежей сопоставима с арендными платежами, при этом право собственности на недвижимость переходит к клиенту в конце договора».
Впрочем, без своих минусов не обходится никакая услуга. По словам Дмитрия Семина, «в теоретический минус лизингу можно занести то, что ставка по лизингу, как правило, выше, чем при том же кредите. Не секрет, что лизинговая компания, чтобы осуществить сделку, кредитуется в банке, добавляет свою маржу, а значит, эта ставка будет выше, нежели аналогичная в банке». Как считает Елены Кочетова, «к минусам можно отнести увеличение стоимости объекта недвижимости при приобретении у физического лица, не являющегося плательщиком налога на добавленную стоимость и нежелание потенциальных собственников (продавцов) самой недвижимости на сделку с лизинговой компанией при большой разнице в цене рыночной и балансовой, так как с этой разницы ему придется заплатить налог на прибыль». Впрочем, по мнению Дмитрия Иванова, минус у лизинга «только один – в наихудшем варианте, при отсутствии лизинговых платежей (дефолте клиента) - лизинговая компания прекратит договор и изымет у клиента предмет лизинга. Надо учитывать, что сходный порядок обеспечения исполнения обязательств будет применять и банк при ипотечном кредитовании, различаться будут разве что процедуры. Естественно, что изъятие имущества – это крайняя мера и является неблагоприятным как для лизингополучателя, так и для лизинговой компании».

Вперед – назад

Из минусов лизинга можно отметить еще и то, что лизинг недвижимости не предполагает финансирования строительства новых сооружений. Он возможен только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий. Это исключает из списка потенциальных объектов лизинговой сделки все недостроенные здания и сооружения. Хотя и в этом случае есть варианты.
Одним из них является возвратный лизинг (sale&lese back). Если предприятие — собственник уже достроенного здания, оно может передать недвижимость лизинговой компании по договору купли-продажи, а затем приобрести право пользоваться недвижимостью по договору финансового лизинга. Такая схема позволит пополнить оборотные средства и компенсировать издержки, возникшие в результате возведения объекта.
Возвратный лизинг выступает в данном случае как альтернатива залоговой операции, причем продавец собственности немедленно получает в свое распоряжение от покупателя взаимно согласованную сумму сделки купли-продажи, а покупатель продолжает участвовать в этой операции, но уже в качестве лизингодателя. Важным преимуществом возвратного лизинга является использование уже находящегося в эксплуатации имущества в качестве источника финансирования строительства новых объектов.
Дмитрий Иванов говорит, что предметами возвратного лизинга часто являются «технически сложные, крупные объекты недвижимости или имущественные комплексы». Однако, как заявила Елена Кочетова, «поскольку эта схема лизинга содержит очень много «подводных камней» и налоговая инспекция с пристрастием относится к подобной схеме лизинга, наша компания такую услугу практически не предоставляет, но при индивидуальном подходе к конкретной заявке сделка может быть профинансирована». Представители «Поволжской Лизинговой Компании» придерживаются противоположного мнения. «Наша компания занимается подобным видом лизинга, - говорит Дмитрий Семин. - 40% договоров нашей компании – это возвратный лизинг. Этот вид лизинга очень интересен. На рынке кроме продавца и покупателя существуют также предприятия, уже обладающие недвижимостью, но которым нужны оборотные средства для дальнейшего роста или, например, запуска производства. И эта схема лизинга наиболее приемлема подобным предприятиям. В такой сделке продавец и лизингополучатель выступают как единое лицо».

Спрос и предложение

Однако, несмотря на явные плюсы и наличие в Самарской области нескольких десятков лизинговых компаний и банков, предоставляющих аналогичные услуги, спрос на них пока невелик. Елена Кочетова считает, что в настоящее время спрос на лизинг коммерческой недвижимости в нашем регионе невелик. «Но, тем не менее, в последнее время все более проявляется интерес к этому продукту», - говорит она.
Такого же мнения придерживается и Дмитрий Семин. «Назвать большим спрос на лизинг коммерческой недвижимости нельзя, - заявил он. - Но спрос как таковой присутствует, доказательством тому служат результаты деятельности хотя бы нашей компании».
Дмитрий Иванов считает, что «лизинг коммерческой недвижимости в России активно развивается. Растет и предложение услуги, и спрос на нее. Самара в этом смысле не является исключением».
Однако опрошенные RS риэлторские компании, работающие в сфере коммерческой недвижимости, от комментариев на эту тему отказались, ссылаясь на то, что у них процент сделок с использование лизинга крайне невелик.

Кто и что

Основная масса объектов, приобретаемых в Самаре с использованием лизинга, судя по данным самих лизинговых компаний, сейчас приходится на складские и офисные помещения. Так, в «Поволжской Лизинговой Компании», по данным Дмитрия Семина, около 50% сделок связаны с лизингом складов, около 10% с лизингом производственных помещений, остальная часть приходится на офисы и торговые помещения. В СФ ЛК «УРАЛСИБ», по словам Елены Кочетовой, приобретались в основном склады и офисы. А в филиале «Альянсрегионлизинг», как рассказал Иванов, «наиболее востребованы офисы, в чуть меньшей степени - торговые и производственные помещения». Также, по его словам, довольно большой сегмент рынка коммерческой недвижимости – «это небольшие магазинчики, но здесь клиентами, как правило, выступают индивидуальные предприниматели или юридические лица, которые, в силу специфики своей деятельности, являются плательщиками ЕНВД или применяют упрощенную систему налогообложения. В этих случаях клиент не может использовать всех преимуществ лизинга, и лизинг начинает конкурировать с ипотекой».
По клиентской базе лизинговые компании расходятся куда более заметно. Так, в СФ ЛК «УРАЛСИБ», по словам Кочетковой, клиентами являются «в основном, крупные компании и представители среднего бизнеса, но осуществлялись сделки и с компаниями, представляющими малый бизнес». По мнению же Семина, «как правило, крупные компании редко пользуются лизингом коммерческой недвижимости, поскольку они имеют достаточную хозяйственную базу, материальные средства, открытые кредитные линии в банках, хотя, по моему мнению, именно таким представителям бизнеса лизинг должен быть интересен с точки зрения оптимизации налогообложения при использовании возвратного лизинга. В основном эта услуга рассчитана на средний и малый бизнес. Большинство клиентов – представители среднего бизнеса». Иванов также говорит о том, что обычно потребителями лизинговой услуги являются представители среднего и малого бизнеса, когда лизинг объективно востребован. «Я думаю, что крупные компании пока «не вошли во вкус», но все равно придут к лизингу как более экономически выгодной схеме приобретения недвижимости, - заявил он. - При этом нужно учитывать, что в больших компаниях или холдингах существуют свои источники финансирования проектов, а в случаях, когда происходит привлечение внешнего финансирования, цена такого привлечения ниже общерыночной».
Дмитрий Иванов рекомендует бизнесменам и руководителям предприятий, намеревающимся приобретать недвижимость в лизинг, «во-первых, необходимо понять какова потребность в недвижимости и выбрать объект. Здесь нельзя торопиться, вы будете использовать этот объект в течение длительного времени, то какую от будет давать отдачу скажется на общей эффективности деятельности предприятия. После того как объект подобран, определена цена и базовые условия купли-продажи, нужно обратиться в лизинговую компанию за расчетом лизинговых платежей. Обойдите несколько компаний и сравните условия. Надо признать, что анализ лизингового расчета и условий договора не совсем простая вещь. Смотреть нужно не только на цифру итогового удорожания, но на совокупность всех условий сделки, и на то насколько сделка экономически эффективна для вашего предприятия. Самое главное - хорошо «вписать» лизинговую сделку в коммерческую деятельность лизингополучателя, и задача специалистов лизинговой компании помочь вам это сделать. Вы являетесь стороной сделки, и то насколько сделка будет качественно подготовлена, зависит, в том числе, и от вас».

P. $.
Елена Кочетова,
руководитель филиала ООО «Лизинговая компания «УРАЛСИБ»:
- К плюсам можно отнести долгосрочное финансирование подобных сделок, а также экспресс-лизинг недвижимости, то есть оформление минимального пакета документов в короткий срок и на срок до 15 лет. Что касается кредита, то плюс лизинга здесь состоит в том, что кредит в основном предоставляется на срок до 5 лет. Также лизинг дает возможность применять ускоренный коэффициент амортизации, что значительно экономит налог на имущества и так как лизинг это все-таки аренда, то все лизинговые платежи относят на себестоимость, тем самым, уменьшая налогооблагаемую базу. К минусам можно отнести увеличение стоимости объекта недвижимости при приобретении у физического лица, не являющегося плательщиком налога на добавленную стоимость и нежелание потенциальных собственников (продавцов) самой недвижимости на сделку с лизинговой компанией при большой разнице в цене рыночной и балансовой, так как с этой разницы ему придется заплатить налог на прибыль.

P. $.
Дмитрий Семин,
заместитель директора ЗАО «Поволжская Лизинговая Компания»:
- Назвать большим спрос на лизинг коммерческой недвижимости нельзя. Тому есть несколько причин. С одной стороны, данная услуга до сих пор является новой и мало понятной для потенциальных лизингополучателей. Для нашей экономики эта разновидность лизинга достаточно новая. Если с лизингом компьютерного оборудования или автомобилей работа налажена, то лизинг коммерческой недвижимости недостаточно развит. С другой стороны, реализация объектов недвижимости сегодня ведется в большинстве своем по принципам, не совсем подходящим для лизинга. В-третьих, старые объекты иногда приобретают для того, чтобы в последующем их снести и построить что-то новое, что тоже неприемлемо для лизинга. В-четвертых, лизинг, если сравнивать ставку, заложенную в расчетах лизинговых платежей, естественно дороже того же кредита, хотя применительно к лизингу не корректно говорить об абсолютной величине ставки. Еще одной причиной является то, что стоимость объекта, подчас, определяется стоимостью земли, на которой данный объект находится, а не тем, что данный объект может приносить в предпринимательской деятельности.

P. $.
Объектом лизинга недвижимости могут быть:
1. здания и сооружения, право собственности на которые зарегистрировано и которые расположены на земельных участках с оформленным (зарегистрированным) правом землепользования;
2. нежилые помещения;
Объекты недвижимости не должны находится в ипотеке (в залоге) и в долгосрочной аренде.
В случае приобретения в лизинг отдельно стоящих зданий и сооружений, право землепользования должно быть оформленным (зарегистрированным);
- в случае приобретения в лизинг нежилого помещения право продавца (собственника помещения) на земельный участок может быть не оформлено (не зарегистрировано) в установленном порядке.
С момента предоставления заявки клиента на лизинг недвижимости при соблюдении всех требований по качеству оформления недвижимого имущества до передачи объекта в лизинг клиенту уходит от 1,5 до 2,5 месяцев (в зависимости от сроков осуществления государственной регистрации, принятых в регионе нахождения объекта недвижимости).
Необходимый дополнительный расход клиента – уплата государственной пошлины при регистрации договора лизинга. Также могут возникнуть расходы по оплате услуг риэлтеров.
Источник: www.deltaleasing.ru

P. $.
Самой крупной стала сделка по покупке части помещений ОАО «Самаравторресурсы», принадлежащих ГК «Союз». По словам Дмитрия Семина, «Поволжская Лизинговая Компания» по заявке ООО «Гарт-С», подыскивающего себе офисные и складские помещения, приобрела у компании «Промышленная недвижимость» (трейдер активов «Союза»), два нежилых помещения, принадлежащие «Самаравторресурсы», общей площадью около 2,2 тысячи кв. м. Данную недвижимость компания передала в лизинг ООО «Гарт-С» сроком на 5 лет.
Источник: www.pleascom.ru.

P. $.
По результатам исследований, сделки с недвижимостью на конец 2006 года составляют лишь около 1% рынка. На Западе этот показатель достигает 20%. Наибольшую заинтересованность в лизинге недвижимости проявляют региональные компании Поволжского, Северо-Западного и Уральского округов.
Источник: www.rezultat.com.

P. $.
По данным аналитического центра компании «Спектр недвижимости», на конец августа 2007 года аренда 1 кв. м. в центре города стоила 1 тысячу рублей в месяц, в более отдаленных районах - 700-800 рублей в месяц. Цена продажи 1 кв. м. торговой недвижимости в центральных районах города доходила до $2 тысяч, а в спальных районах Самары составляла около $1,7 тысячи. В старом центре города, в формирующейся бутиковой зоне на ул. Куйбышева и Ленинградской, были отдельные предложения по $3-3,5 тысячи за 1 кв. м.
Источник: www.loglink.ru.

Илья Липкинд, Кирилл Афанасьев, специально для

Saminvestor.Ru.

←Назад
Поделиться: