Первое полугодие 2008 года стало исключительно удачным для ипотеки - было выдано на 67% больше кредитов, чем в первом полугодии 2007 года. Но дальше кризис поломал все прогнозы: за три квартала рост составил уже всего 25%, а по итогам года будет выдано 608-630 млрд. рублей (против 556 млрд. рублей в 2007 году), говорится в обзоре «Краткий анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования», подготовленном АИЖК. Таким образом, рост будет всего 9-13%.
Причиной стал кризис ликвидности. С июня 2007 года к ноябрю 2008 года доля длинных (более трех лет) кредитов в общем объеме кредитов частным лицам у мелких ипотечных банков (ниже 300-го места по активам) рухнула с 54% до 4%, а у средних (до 300-го места) - с 33% до 8%. Три крупнейших ипотечных кредитора с ноября 2008 года тоже снизили выдачу длинных кредитов: Сбербанк - на 35% по сравнению с октябрем, «ВТБ 24» - на 34%, Газпромбанк - на 65%. В IV квартале 2008 года выдача новых ипотечных кредитов поддерживалась за счет «ВТБ 24», Сбербанка, Райффайзенбанка, «Дельтакредита» и еще не более 4-5 банков, констатирует АИЖК.
Банки ужесточили условия кредитования - перестали учитывать неофициальный доход, отказались от кредитов без первоначального взноса; на 17 декабря среднее соотношение кредит-залог составляло для вторичного рынка жилья 73%, для первичного и под залог имеющегося жилья - 63%, сообщает АИЖК.
Практически все банки пересмотрели ставки по ипотеке, при этом рост рублевых ставок был гораздо выше, чем валютных. Причем разброс велик: на 17 декабря, по данным ипотечного брокера «Кредитмарт», на которые ссылается АИЖК, ставки по ипотеке в рублях в Сбербанке составляли 13-15% годовых, в Альфа-банке - 19,4-23,7%, в банке «Дельтакредит» - 25,5-29% (вчера на сайте банка минимальная ставка в рублях была 25%).
Заемщики стали предпочитать валютные кредиты как более дешевые. Впервые со II квартала 2005 года доля валютных кредитов выросла на 2,2 п. п. до 15%, отмечает АИЖК. Больше всего валютных кредитов в III квартале 2008 г. выдавалось в Москве (50,6%), Петербурге (21%), Московской области (30,6%) и Приморском крае (27%). И это повлияет на долю просрочки по ипотеке в будущем, обещает агентство: снижение курса рубля повысит риск дефолтов.
При этом рефинансировать ипотеку банкам тоже становится все труднее. В начале 2008 года АИЖК, по собственной оценке, выкупало у них 35% закладных, к концу 2008 года. его доля достигла 80%. А на 2009 года АИЖК прогнозирует себе 95%.
Снижение доступности ипотеки сокращает спрос и приведет к падению цен на недвижимость. «Наибольших ожиданий относительно коррекции цены жилья следует ожидать в тех регионах, где одновременно доля ипотечного кредитования составляла более 20%, объемы ипотечного кредитования снижаются, а количество сделок купли-продажи квартир уменьшается», - делают закономерный вывод аналитики АИЖК (но регионы не называют).
Прогноз на 2009 года нужно строить исходя из данных второго полугодия 2008 года, то есть примерно 250 млрд. рублей выданных кредитов, комментирует директор департамента продаж «Кредитмарта» Алексей Дорош. Причем 250 млрд. рублей может быть во втором полугодии 2009 года, а в первом будет меньше. Итого: максимум 400 млрд. рублей за 2009 год, из которых чистой выдачи будет от силы 330 млрд. рублей, а остальное придется на перепродажу кредитов банками, что тоже входит в общую статистику, а также перекредитование заемщиков из валюты в рубли, заключает он.
Источник: газета «Ведомости».
