На рынке ипотеки прошлый год был революционным: кредиты на жилье подешевели на 1,5-2%. Новые игроки предложили кредиты дешевле 10% годовых в валюте, и остальным пришлось подтягиваться к этому уровню. Эксперты утверждают, что на этом рынок застынет и в ближайшее время снижения ставок по ипотечным кредитам не будет.
В прошлом году ипотечные банки вышли на рекорд. Они выдали вдвое больше кредитов, чем в 2004 году, - почти $3 млрд. Это при том, что общий объем задолженности населения по ипотечным кредитам составляет, по оценкам банкиров, приблизительно $5 млрд. "Рост объемов связан с выходом на рынок новых участников и оптимизацией программ ранее работавших на рынке банков, например снижением ставки, увеличением сроков кредитования", - говорит член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
И действительно, буквально за полгода средняя ставка по долларовым кредитам снизилась на 1,5-2 пункта - до 10-11%. "Именно выход новых игроков повлиял на снижение ставки", - утверждает главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. Она имеет в виду "дочку" Внешторгбанка ВТБ-24, предложившую заемщикам с "белым" доходом кредиты под 9,8% годовых в валюте. Несмотря на то что срок кредитования по этой программе не превышал семи лет, за ВТБ-24 потянулись другие банки. Теперь самая низкая декларируемая ставка, под которую можно взять кредит в долларах,– 9%. Пока это предел. "Российским банкам сложно найти финансирование дешевле 7-8% годовых. Расходы банков на выдачу и обслуживание кредита редко ниже 2%",– объясняет председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов.
На рублевые ставки, которые также снизились на 1-2 процентных пункта, повлияло поведение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно является лидером на рынке рублевой ипотеки, потому что, по словам Игоря Жигунова, "рублевый ресурс в основной массе на рынок реализовала именно программа АИЖК". Банки вынуждены принимать правила игры АИЖК, иначе они не смогут продать кредит агентству. В прошлом году АИЖК, по данным гендиректора Александра Семеняки, рефинансировало каждый пятый из более чем 78 тыс. ипотечных кредитов. С начала 2006 года АИЖК ввело дифференцированную ставку по кредитам на готовое жилье. Она зависит от срока кредитования и составляет 12-16% годовых. Банки, работающие на коммерческой основе, вынуждены тягаться с теми, кого поддерживает государство. Поэтому на рынке появились программы под более низкий процент. Так, под 11,75% в год можно взять ипотечный кредит в банке "КИТ-Финанс", а под 11,9% – в Городском ипотечном банке.
Второй элемент доступности ипотечного кредита – более длинные сроки кредитования. Еще два года назад максимальный срок составлял десять лет, а сейчас не проблема найти кредиты на 20-25 лет. Игорь Жигунов объясняет это тем, что у банков появилась "возможность привлекать ресурсы на более длительный срок". А по мнению Алексея Гурьянова, дело в значительной степени в том, что "банки отработали сам механизм выдачи кредитов, свои скоринговые системы, и теперь лучше представляют себе кредитные риски".
Кроме того, банки идут на снижение первоначального взноса по кредитам. Русский ипотечный банк, например, уменьшил первоначальный взнос с 20 до 10%. А Банк Москвы принял беспрецедентное решение выдавать кредиты с нулевым первоначальным взносом. Директор департамента розничного бизнеса Банка Москвы Роман Воробьев рассказывает, что банк решил ввести такую программу, потому что при нынешнем росте цен на жилье накопить первоначальный взнос даже в 10% от цены квартиры очень непросто. "Пока это предложение действует только до конца лета, а там будет видно",– говорит господин Воробьев.
Самое свежее предложение на рынке ипотеки – рефинансирование ипотечных кредитов для частных лиц. Первыми такой продукт в начале года ввели ВТБ-24 и Райффайзенбанк. Сейчас уже можно найти как минимум пять официальных предложений банков о рефинансировании. Например, есть программы у банка "КИТ-Финанс" и Международного Московского Банка. Новые кредиты выдаются на обычных для банка условиях. Неофициально банки занимались этим уже в прошлом году. Тогда вторичные кредиты выдавались на более выгодных условиях, чем первичные, но на менее выгодных, чем действующие в банке. Но это направление не слишком перспективно. Рынок рефинансирования пока небольшой. "Количество заемщиков, взявших кредит по ставке выше 12%, минимально",– отмечает Алексей Гурьянов. Основная масса ипотечных кредитов выдана на рынке в последние два года, и ставки за этот период изменились несущественно (на 1,5-2%), большую часть ипотечных кредитов люди брали уже на приемлемых условиях. А тем, кто брал ипотеку в 2000 году под 18% годовых в валюте, не всегда выгодно менять банк: они либо уже выплатили почти все проценты и гасят основной долг, либо добились снижения ставки в своем банке. Услуга рефинансирования официально стоит от $500 до $3000 в зависимости от банка. Банкиры обращают внимание на то, что реальная экономия возможна, только если разница в процентной ставке не менее двух-трех пунктов и если до конца погашения кредита остается больше пяти лет.
Интересно то, что, предлагая более выгодные кредиты, как новые, так и последующие, банкиры стали более привередливы в пункте "Досрочное погашение". Если раньше во многих банках сроки моратория и штрафов за досрочное погашение укладывались в один год, то теперь они доходят до пяти лет. И притом размер штрафов тоже увеличился на 1,5-2 процентных пункта от погашаемой суммы. "Либерализация одного параметра включает некоторые дополнения другого. Например, некоторые предложения одновременно имеют текущую небольшую плавающую ставку, но при этом наличие штрафа по погашению или моратория", - объясняет Игорь Жигунов.
Прошлогодние достижения ипотечного рынка не последние. Президент в своем ежегодном послании Федеральному собранию поставил задачу за два года утроить объем выдаваемых ипотечных кредитов, доведя его до 260 млрд рублей, и снизить ставку по кредитам. Гендиректор АИЖК Александр Семеняка рассказывает, что агентство планирует к концу 2006 года снизить минимальную ставку по своей ипотечной программе до 11% с нынешних 12%, а к 2008 году ставка будет ниже 10%. По поводу ставки в валюте банкиры настроены более пессимистично: они полагают, что резкого снижения процентов уже не будет. "Ставки будут снижаться плавно, по 0,25-0,5 процентных пункта",– полагает Игорь Жигунов. По прогнозу Алексея Гурьянова, "в этом году ставки не изменятся и в среднем составят в долларах 10,5%. В следующем году возможно снижение до 10%". Директор центра ипотечного кредитования БИН-банка Дмитрий Галкин также считает, что за два-три года ставки уменьшатся примерно до 9-10% в долларах.
Кроме того, банкиры уверены в том, что жилищный вопрос в стране должен решаться не столько с помощью ипотеки, сколько посредством строительства нового жилья. "Деньги на покупку можно занять у банка, а жилья нет, потому оно и дорожает. А в такой ситуации никакие кредиты не спасут", - констатирует глава аналитического центра irn.ru Олег Репченко.
Источник: газета «Коммерсантъ».
