Снижение курса рубля существенно увеличило размер ежемесячных выплат по ипотечным кредитам, номинированным в валюте. Банки запускают программы по переводу этих займов в рубли. Но они лишь увеличивают платежи.
В погоне за ипотечными заемщиками многие банки пошли на снижение первоначального взноса, а то и вовсе отказались от него. Кроме того, активно предлагались кредиты в валюте. Например, в июле 2007 г. в Международном московском банке (сейчас - «Юникредит») ставки 10-летней ипотеки в долларах составляли 9,9% годовых, в рублях - 12%. Однако с сентября курс доллара и швейцарского франка к рублю вырос почти на треть, евро прибавил пятую часть стоимости, а японская иена - более половины.
В США ставка по 30-летнему ипотечному кредиту упала ниже 5% с 6,5% в конце октября, спровоцировав резкий рост заявок на рефинансирование (в GMAC Mortgage - на 75%). Но около 70% не подпадают под условия рефинансирования, говорит Дуг Данкан, главный экономист Fannie Mae, так как у них плохая кредитная история, размер долга превышает стоимость дома и др.
«По кредиту в долларах ($93 тысячи) еще в ноябре я платил в пересчете на рубли около 25 тысяч рублей, в декабре - уже 27 тысяч рублей, а в январе - почти 32 тысяч рублей», - говорит заемщик «Юникредит банка» Антон Филатов. Заемщица Банка Москвы Ольга Орешникова взяла кредит в японских иенах. Ее платеж в пересчете на рубли вырос с 27 тысяч рублей в ноябре до 40 тысяч рублей в январе. Анна получила у банка «КИТ финанс» в 2007 году кредит по плавающей ставке 5% + трехмесячная ставка MosPrime. Ставка MosPrime выросла за 2008 год с 6% до 22,5%, а платеж заемщицы «КИТ финанс» - с 25328 рублей до 47201 рублей. Ее заработная плата - 40 тысяч рублей - за это время не изменилась.
«Сбербанк уже переводит из валюты в рубли все кредиты, кроме жилищных. По жилищным решение пока не принято», - сообщил представитель банка. Сотрудник одного из отделений Сбербанка говорит, что программа перекредитования готова и для жилищных кредитов - по текущим ставкам в рублях (13-13,75%), остальные параметры и требования к заемщику меняться не будут.
Программы по рефинансированию собственных кредитов действуют в «ВТБ 24» и Банке Москвы, в банке «Уралсиб» с февраля будет доступна конвертация ипотечных кредитов. «Будет использоваться текущая рублевая ставка (17,5-18%), все неценовые параметры останутся неизменными (например, первый взнос, который у банка за это время вырос минимум до 30%). Сумма кредита будет также переведена в рубли по текущему курсу», - рассказал представитель пресс-службы «Уралсиба».
«Сумма кредита по новому курсу будет больше, возможно, даже с учетом ранее выплаченной доли. Проценты по рублевым кредитам выше, чем по старым, валютным, поэтому доход заемщика может оказаться недостаточным, ведь банк будет снова оценивать и квартиру, и заемщика», - предупредил сотрудник одного из отделений Банка Москвы.
Условия рефинансирования в «ВТБ 24» предусматривают, что первый взнос по новому кредиту в рублях не может быть меньше 30%. У Банка Москвы - не менее 40%. Эти банки еще в прошлом году выдавали кредиты с низким первоначальным взносом или без него. Представитель «ВТБ 24» сообщил, что 71% ипотечных кредитов банка имеет первоначальный взнос 30% и выше.
Рефинансирование при нынешних ставках (17,25-18,25%) в рубли окажется выгодным, когда доллар будет стоить не менее 45 рублей, считает начальник блока ипотечного кредитования «Банка сосьете женераль восток» (БСЖВ) Екатерина Забелина. Например, если клиент взял год назад долларовый ипотечный кредит в размере $150 тысяч на 15 лет под 10,5%, его платеж составляет $1660, что по курсу 32 рубля/$ эквивалентно 53 тысяч рублей. Если сейчас рефинансировать этот кредит в рубли, то остаток ссудной задолженности по курсу 32 рубля/$ эквивалентен 4,672 млн. рублей. При оставшемся сроке в 168 месяцев и средней ставке в 17,5% платеж составит 74,6 тысяч рублей. Поэтому БСЖВ и DeltaCredit замену валюты кредита не предлагают. А вот рублевые кредиты с плавающей ставкой (привязанной к MosPrime) DeltaCredit готов переводить на фиксированную в пределах 20%.
Москоммерцбанк, по словам управляющего директора Татьяны Лозовской, может предоставить льготный период до двух лет со ступенчатым графиком платежей. То, что заемщик недоплатил во время льготного периода, будет равномерно прибавлено к ежемесячным платежам на оставшийся период обслуживания кредита. Ставка может остаться без изменения, говорит Лозовская.
Из более чем 10 инструментов самым популярным может стать изменение размера ежемесячного платежа за счет удлинения срока кредита, сообщил представитель «Уралсиба». Такую же возможность рассматривает большинство опрошенных банков, но при сроке кредита от 15 лет его удлинение уже не принесет серьезного снижения платежа.
Банк может дать возможность временно погашать только проценты по кредиту без начисления пеней, рассказал представитель «Уралсиба». Период выплаты только процентов на 3, 6 или 12 месяцев может предоставить и БСЖВ, говорит Забелина.
«Еще один вариант реструктуризации - предоставление кредита третьим лицам для приобретения залога. Заемщик, который хочет продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка, может привести в банк потенциального покупателя, и после оценки его платежеспособности банк готов выдать кредит на заложенную квартиру», - говорит представитель «Уралсиба».
«В крайнем случае банк может предложить вариант с временной частичной оплатой взноса», - рассказал сотрудник Банка Москвы. Например, можно будет выплачивать по 30% ежемесячного платежа в течение трех месяцев, по 40% в течение четырех месяцев, 50% в течение пяти месяцев или полгода платить по 60% суммы. Все, что недоплачено, потом прибавится к телу кредита.
«Клиенты, покупавшие квартиры давно, могут продать их с дисконтом - это все равно позволит полностью покрыть обязательства перед банком, и еще останутся средства. По нашей линии такая сделка может быть проведена максимально быстро», - говорит управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла Цытович. С ней согласны и в БСЖВ, где рекомендуют некоторым заемщикам, потерявшим работу, продать заложенное имущество.
«Я брал ипотечный кредит на $90 тысяч в феврале 2007 года. Если летом мой ежемесячный платеж в пересчете на рубли составлял около 27 тысяч рублей, то к ноябрю он достиг 38 тысяч рублей, и я решил перевести остаток кредита в рубли, когда банк еще только обещал создать такую программу», - рассказал Алексей, клиент «ВТБ 24». «Через пару недель сотрудник банка позвонил мне и спросил, знаю ли я, что мой кредит продан, и получал ли я уведомление. Я сказал, что нет, и попросил его прислать», - продолжает заемщик банка.
Банк имеет право заменять закладные в недавно секьюритизированном пуле, поэтому рефинансирование возможно, заверил топ-менеджер «ВТБ 24», отметив, что пока ему об обращениях клиентов по этому поводу не известно. Обязательного уведомления заемщика в случае перепродажи банком кредита, по его словам, ипотечный договор не требует.
Источник: газета «Ведомости».
